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  某開發(fā)商在開發(fā)一住宅小區(qū)時投資近300萬元建了地下車庫，開發(fā)商在與購房人簽定的商品房買賣合同中并未將車庫的面積列入分?jǐn)偡秶扇×藛卧≌c車位分別銷售的方式。后來，開發(fā)商將部分車位出售。該小區(qū)的業(yè)主委員會認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟挥蓸I(yè)主使用；而開發(fā)商則認(rèn)為車庫是自己投資建設(shè)，也沒有將車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主，自己當(dāng)然擁有車庫的產(chǎn)權(quán)并有權(quán)出售車庫。雙方因協(xié)商不成，訴諸法院。雙方的意見到底哪一種正確呢？ 律師觀點(diǎn) 山東一諾律師事務(wù)所陸天星律師： 地下車庫是房屋的附屬設(shè)施。附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣必須符合三個條件：1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。地下車庫不是絕對必要的設(shè)施，其有無并不影響房屋的使用功能；2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。車庫使用者需要支付費(fèi)用，不使用者則無需承擔(dān)費(fèi)用；3、法律技術(shù)上操作起來比較容易。可以用劃線、標(biāo)號的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并可以運(yùn)用登記的方法予以公示。 因此，上文所述的地下車庫可作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣。 那么，如何認(rèn)定其歸屬，應(yīng)看開發(fā)商在銷售房屋時是否將地下車庫計入公攤。如果計入公攤，地下車庫的所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主；反之，則屬于開發(fā)商。 所以說，上述開發(fā)商的意見應(yīng)該得到法院的采納。 山東中苑律師事務(wù)所周洪明律師： 判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：（1）開發(fā)商在計算公攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；（2）開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；（3）開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；（4）根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。 由于本案中地下車庫沒有滿足上述條件之一，業(yè)主委員會的主張不會得到支持。 但是，開發(fā)商擁有車庫產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)也值得商榷。 我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。所以開發(fā)商所說擁有地下車庫的產(chǎn)權(quán)不能成立。由于法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用，因此，本案中投資興建地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無從要求開發(fā)商無償交付其使用。 原問題：《地下車庫產(chǎn)權(quán)該如何認(rèn)定》

  回復(fù)于 2022-05-19 21:51:26