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  月幫助201720人

  一.收房前的合同履行過程 　　在收房之前，有一個雙方履行合同的過程。 　　期房的合同履行過程與現房的合同履行過程大不一樣。 　　在現房的合同履行過程里，購房人支付購房款一般是分期進行的，如果購房人發現開發商有可能不能按期交房、或者已經出現開發商未履行合同義務或者開發商履行合同義務不符合合同約定的情形，購房人有權不支付購房款來制約開發商(購房人的這一權利在《合同法》上被稱為“不安抗辯權”或“后履行抗辯權”)。期房銷售都是有按揭貸款支持的，而且，按揭貸款在購房人支付首付款后就由銀行一次付清。在收房之前，購房人的主要義務——支付購房款的義務已經履行完畢，開發商的義務尚未履行，如果購房人發現開發商有可能不能按期交房、或者已經出現開發商未履行合同義務、或者開發商履行合同義務不符合合同約定的情形，購房人沒有任何可以通過自己的行為制約開發商的手段。 二.開發商不交房是根本性違約 　　如果開發商通知你收房了，那么，你房財兩空的風險幾乎沒有了。 　　收房的過程開始于開發商交房。交房時，開發商應向購房人交付哪些物品和文件，前面一章已經做了闡述，這里不再重復。 　　開發商交房時一般都要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業管理公司交納以下幾項費用：契稅、維修基金、物業管理費、燃氣初裝費、有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務。無論開發商或物業管理公司要求你交納這幾項費用中的哪一項或哪幾項，居律師都建議你堅決拒絕。如果開發商因為你未向其交納其要求交納的費用而拒絕交房，就是開發商根本違約行為，你就有權根據《合同法》的規定選擇退房(即解除合同)。 三.購房人不收房不屬于違約行為 　　很多購房人擔心不收房會對開發商承擔違約責任，居律師要告訴你：“收房”是購房人的權利，不是購房人的義務。即使合同中約定了購房人不收房應承擔何種法律責任，也是無效的，購房人不會因為不收房而承擔任何違約責任。根據《合同法》，在購房人不收房的情況下，開發商惟一的權利是將房屋提存(所謂“提存”，是指：買方不按合同收取貨物，賣方便有權將貨物存放在某個地方，并找人做證明，同時告知買方貨物已經于何時存放在何地，自此，貨物失滅的風險由買方承擔)。購房人因為不收房所承擔的惟一法律后果是：開發商將房屋提存后，房屋滅失的風險由購房人承擔。房屋滅失的風險概率是微乎其微的，所以，開發商一般也不會將房屋提存。 四.“檢驗”是收房過程中最重要的環節 　　收房的過程中最重要的環節是對房屋的檢驗。如果“補充協議”里已經約定了檢驗期限，你就應該在檢驗期限內完成對房屋的檢驗；如果沒有約定檢驗期限，你應盡快完成對房屋的檢驗。如果房屋經檢驗在面積和質量上均符合合同約定，你就可以向開發商表示接收房屋；如果房屋的面積或者質量不符合合同約定，你應在檢驗期間內或盡可能短的期限內(最長不能超過交房后的兩年以內)將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發商，并明確表示拒收房屋。如果你沒有在檢驗期間內或交房后的兩年以內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發商，后果是：無論房屋的面積多少或質量如何，你都將喪失追究開發商違約責任的權利。 　　對房屋面積的檢驗包括對套內面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。對房屋面積進行檢驗的惟一準確方法是按照設計圖紙上的數據進行計算。如果開發商拒絕提供設計圖紙，你有權拒絕接受開發商交房，并可以根據《合同法》第一百三十六條向法院起訴要求開發商提供設計圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內面積，公攤面積是量不出來的，而開發商的“虛秤”一般只出現在公攤面積的數據上。 　　對房屋質量的檢驗應包括：對房屋建筑質量、房屋附屬物質量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。 　　1.對房屋建筑質量的檢驗 　　你最好請一個建筑方面的專家幫你檢驗。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。 　　2.對房屋附屬物的質量的檢驗 　　對房屋附屬物的質量的檢驗主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗。有裝飾裝修經驗的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請到他們。 　　如果你購買的房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋附屬物的質量的檢驗中就包含一項很重要的檢驗項目：那就是對室內污染物的檢測。室內污染物的主要檢測指標是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發性有機化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。據非權威機構估計，全國每年因室內污染而致死亡的人數在十一萬以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數在三千萬左右，故對室內污染物的檢測不可大意。縣級以上地方各級政府的質量監督檢驗檢疫部門或環衛部門都有下屬的室內污染物檢測機構。這些檢測機構都是有償服務的，你可以選擇一家機構談好價格后委托其檢測。但你應記住：提供檢測服務的機構都必須經過省級以上政府計量行政部門的計量認證(即CMA)，其檢測報告才具有法律效力。檢測機構是根據國家標準進行檢測的。迄今為止，有關室內污染物控制指標的國家標準有三個，分別是：《室內空氣質量標準》、《民用建筑室內環境污染控制規范》和《室內裝飾裝修材料有害物質限量》。你應在這三個標準中選定你要求檢測機構檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價格也就不同。 　　3.對房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗 　　對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗必須依據各地政府或政府部門的規范性文件規定的綜合驗收應具備的條件。建設部制定了一部《城市住宅小區綜合驗收管理辦法》，但這個《辦法》沒有規定綜合驗收應具備的條件，所以，綜合驗收應具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據各地的具體情況做出規定。廣州市人民政府在2001年出臺了一部規章——《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》。這份規章對綜合驗收應具備的條件規定得比較全面，具體而且嚴格。這份規章要求綜合驗收必須具備下列條件： 　　.建設工程規劃驗收合格； 　　.消防工程驗收合格； 　　.人防工程驗收合格； 　　.有永久供水證明，有永久供電證明； 　　.煤氣工程驗收合格； 　　.有單項(單位)工程(電信管線)竣工驗收證書； 　　.道路和排水工程驗收合格； 　　.居住區綠化驗收合格； 　　.有通郵申報表； 　　.有環衛化糞池報建批復表等等。 　　這份規章是居律師所見到的同類規章中最好的。有這樣一部規章，購房人入住無憂。如果你在廣州市買了房，你就對照《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》中規定的條件逐一檢驗吧。 　　北京市有一個1995年出臺的《北京市居住小區接管綜合驗收辦法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會制定的。這個《辦法》規定了綜合驗收應具備的四個條件： 　　(1)所有建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設完畢； 　　(2)各專業主管部門對歸口管理的建設工程質量驗收合格，驗收資料齊全； 　　(3)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈； 　　(4)具備實行封閉式物業管理的基本要求。 　　如果你在北京買了房，你就對照這四個條件檢驗吧。 　　你就別對照了。這四個條件對你入住沒有什么實際意義，甚至不能解決你對水、電、氣等生活所必需的條件的要求。有這樣一個綜合驗收標準存在，北京市的某些小區采自地下的生活用水有害物質嚴重超標從入住至今已三年依然解決無望也就不足為奇了。 五.收房過程中購房人易犯的錯誤 　　很多購房人在開發商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發商正式交房前就開始對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官理解成你已經以自己的行為表示對開發商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質量不符合合同約定為由要求開發商承擔違約責任的訴訟請求會遭到駁回。 　　有些開發商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或對房屋面積、質量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件(比如：三《書》一《證》兩《表》)中，趁購房人進入新房時的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發商交房人員的甜言蜜語和賭咒發誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認認真真地看，看不明白就不要簽。 　　有些購房人相約集體收房。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯手行動，并可以為以后小區的物業管理培養公共意識。居律師十分贊成這種做法。 原問題：《收房時需要注意些什么呢？還有都需要交些什么錢？》

  回復于 2022-11-08 23:49:18