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  承租土地建廠房或租賃廠房遇到拆遷怎么辦？（吳少博律師原創）承租土地進行場地建設或是直接租賃的廠房進行生產經營，遇到拆遷怎么辦？我認為有幾個問題是比較關鍵的。第一是怎么補償的問題，第二是與地主或房主的關系如何處理，如果在引申到第三個問題就是與拆遷方的法律關系應該如何處理。今天就圍繞這些問題進行解讀。直接租賃的廠房用于生產經營遇到拆遷怎么補償？承租戶本身沒有的使用權或所有權排除在外，其他的補償都應該屬于承租戶。之前我也在《法律大講堂》上說過廠房拆遷有六個補償項目，除非在簽訂租賃協議的時候約定遇到拆遷承租雙方對補償有所分割。比如只租賃了土地，在拆遷的時候可以獲得廠房重置價、停產停業損失、裝修附屬物搬遷費、機器設備等相應的補償。如果租賃的是廠房，所以土地和廠房的補償都不屬于承租戶，只要其他的補償只要不放棄都應該屬于承租戶。還有停產停業損失是屬于實際經營者的。如何確定實際經營者？實踐中有兩種觀點，一種觀點就是實際經營者就是正常納稅，取得營業執照并且實際經營的人。但在實踐中有觀點認為房東的出租行為也是一種經營行為，一旦雙方到法庭上打分割之訴的時候，就會給房東批出30%-50%。有些地方是認可房東的租房行為，即便沒有取得房屋租賃的相關許可，但租房行為是生產經營行為。與房主或地主的關系處理問題承租戶遇到拆遷往往地位比較弱勢，拆遷方只和房屋所有人談，次承租人是不針對的，也就是承租戶的利益往往需要房東或地主來做決定，但在做決定的時候會減少甚至放棄租戶的利益，這就是承租戶的弱勢地位。承租戶本身應該獲得很大的補償，但是由于房主的對利益的放棄、減少造成利益損失。在這個問題上承租戶一定要爭取主動地位，參與到實際拆遷談判中去。與拆遷方的法律關系由于承租戶和拆遷方之間可能不存在直接的征收與被征收關系，也就是說拆遷方作為拆遷主體，那么不動產的使用權人和所有權人才是被征收主體。但是由于是租賃方不存在這種關系，往往有弱勢。在這里要提醒承租戶，你雖然不是被征收人，但你是利害相關人。從民事法律關系也好，從刑事法律關系也好，只要是利害相關人都有權利去參與到實際的協商談判中去，包括一些法律程序的提起，一些訴訟你都有權利。你的訴訟主體資格都來源于利害相關性，而不是僅僅針對征收人或被征收人的主體資格，在這一點要提醒承租方。 原問題：《租地建廠合同剩余經營期還有18年，我廠要拆遷請問如何賠嘗?》

  回復于 2022-12-04 04:21:15