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  房屋預售收入，直接影響到企業當期的營業稅、所得稅，通過實踐，我們認為正確確定房屋預售收入，在審計中應注意以下幾個方面的問題：　 第一，從房地產開發企業向建設主管部門上報的統計報表入手，確定其開發總量和售出總量，估算銷售收入。房地產開發企業向建設主管部門上報的開發總量和售出總量，與所開發的地塊及容積率密切相關，因此真實程度較高。　 第二，重點檢查“應付、預收”等往來科目。根據稅法規定，預收售房款可以不確認收入，房地產開發企業在銷售房屋時，采用預收款方式時，對預收賬款計征營業稅，納稅人根據房地產開發進度，對預售收入按配比原則確認收入，結轉成本，并計算利潤，經主管稅務機關審核，納稅人成本計算準確、確認收入和結轉成本符合配比原則的，據實計征企業所得稅。但部分房地產開發企業為了某種目的，會利用預收賬款隨意調節利潤。譬如，當售房收入升幅太大時，便人為地每年沖減部分預收房款；在銷售收入少的年度，又人為地調高預收房款；或將定金存放在代理商處，結算時再自行抵減，不作納稅申報；或只在年末對預收房款的余額計繳營業稅，變相緩繳稅款等。通過檢查“應付、預收”等往來科目的期末余額和當期發生額，核實經濟業務中屬于預收售房款的部分，可以暴露這類利潤不實，偷逃稅款的問題。　第三，檢查企業預收房款收據存根。企業收取的開發產品預售收入（包括定金）在開具正式發票前應使用地方稅務局監制的“房地產開發預收款憑據”收款。款項結清后，銷售方必須為購買方開具“房地產開發銷售發票”。但開發商往往用自制的收款收據預收房款和定金；有的房款只開收據，不開發票，不做賬務處理，不申報納稅；有的企業只對部分售房款以收據作為支付憑證，故意隱瞞其余收入，購房者為了少交契稅、印花稅，也愿意接受比實付房款金額低的假發票。通過檢查企業預收房款收據存根，核實預售房款總額，可以發現這類做假行為。　 第四，要求企業提供銀行開戶情況表，核查預售房屋收入是否全部入帳。有的企業將預收房款存入臨時賬戶或個人銀行賬戶，在需要確認收入的時候再轉入正常賬戶，逃避監督。從銀行賬戶入手，通過逐筆核對經濟業務，這類問題便可昭然若揭。　　第五，重點關注大額資金往來業務。有些房地產開發企業為了轉移利潤，先將預收賬款轉為應付賬款，再將資金轉給關聯企業從而套取資金。通過對大額資金往來業務的檢查，可以發現疑點，揭示向其他企業轉移預收房款的問題。 原問題：《如何確定房地產企業房屋的預售收入》

  回復于 2022-12-01 12:18:20