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  1．拆遷補(bǔ)償方式 91版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式；01版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 2．補(bǔ)償金額確定方法 91版條例規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算；01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 3．產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法 91版條例對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：（一）償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費(fèi)結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價(jià)格結(jié)合成新作價(jià)結(jié)算；（二）償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準(zhǔn)內(nèi)的，超過(guò)部分按照成本價(jià)結(jié)算；（三）償還建筑面積超過(guò)規(guī)定安置基準(zhǔn)的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；（四）償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新另增百分之百結(jié)算。 01版條例規(guī)定，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 4．拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補(bǔ)償方法 91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償。 5．91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補(bǔ)償規(guī)定的比較分析 91版條例帶有很強(qiáng)的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱作價(jià)補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償，為補(bǔ)償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ)；二是在金額確定方式上，采用重置價(jià)格結(jié)合成新方法或按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，而重置價(jià)格和結(jié)構(gòu)差價(jià)等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強(qiáng)的可操作性，非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價(jià)工作；另一方面造成補(bǔ)償金額與補(bǔ)償對(duì)象實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫節(jié)，被拆遷人對(duì)拆遷工作的強(qiáng)烈抵觸情緒充分地反映了這一點(diǎn)；第三方面是由于沒(méi)有統(tǒng)一的重置價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)，造成各地政府以不同的價(jià)格內(nèi)涵測(cè)算、公布并實(shí)施其重置價(jià)格，造成地區(qū)間的不平衡；第四方面是拆遷補(bǔ)償和安置捆綁式落實(shí)，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補(bǔ)償對(duì)象和安置對(duì)象的分離而流失，造成使用權(quán)價(jià)格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。 01版條例具有很強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征，在措辭上，在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱貨幣補(bǔ)償；在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格方式確定，毫無(wú)疑問(wèn)地，房屋及房屋裝飾裝修價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價(jià)人員必須遵循其價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益；在拆遷補(bǔ)償和拆遷安置問(wèn)題上，01版條例除了強(qiáng)調(diào)房屋租賃關(guān)系對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補(bǔ)償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補(bǔ)償對(duì)象和安置對(duì)象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重。 三、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格分析 1．評(píng)估價(jià)格形成方法 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評(píng)估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測(cè)算式和估價(jià)技術(shù)路線，并且眾所周知評(píng)估價(jià)格是對(duì)應(yīng)特定估價(jià)目的、對(duì)應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。 2.評(píng)估價(jià)格形成的假設(shè)前提 估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等；因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格存在顯著的區(qū)別。 3．評(píng)估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型 隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^(guò)程中形成了我國(guó)特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時(shí)，房改房入市使房改房融入了市場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過(guò)程中涉及土地出讓金和收益分配問(wèn)題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價(jià)的1％。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平。 4．評(píng)估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過(guò)程，也是其價(jià)值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過(guò)程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開(kāi)發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價(jià)的10％或房改成本價(jià)的1％的差額，而此時(shí)，開(kāi)發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時(shí)，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額（包含于房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格中）又向土地部門(mén)支付土地使用權(quán)出讓金金額（按出讓合同約定），其合理性顯然值得商榷。 四、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的原則分析 作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價(jià)格形成。運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果。 l．公平原則 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估必須以公正為基本前提；充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用。 2．優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實(shí)際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計(jì)價(jià)，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。 3.快捷性原則 從開(kāi)發(fā)程序看，房屋拆遷（包括價(jià)格評(píng)估、拆遷實(shí)施等）所花費(fèi)時(shí)間的長(zhǎng)短將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期；同時(shí)，房屋拆遷評(píng)估往往又是批量性的，因此，在滿足估價(jià)精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法的快捷性顯得尤為重要。 4．政策性原則 01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項(xiàng)政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是以市場(chǎng)公開(kāi)、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠(chéng)實(shí)無(wú)欺并有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價(jià)值。 五、01版條例下拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法構(gòu)建的設(shè)想 l．評(píng)估方法的適用性 房屋使用價(jià)值通過(guò)房地產(chǎn)的整體效用；包括房屋建筑和房屋設(shè)備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價(jià)對(duì)象或范圍。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，緣于諸如房屋裝修設(shè)備的個(gè)別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價(jià)值評(píng)估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時(shí)，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，因此有理由也有必要對(duì)房屋和房屋的附屬物作分別估價(jià)，此時(shí)房屋評(píng)估就可方便地采用比較法和收益法了。 2．房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估采用對(duì)比法進(jìn)行。在假設(shè)不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標(biāo)準(zhǔn)房屋的評(píng)估價(jià)格水平；以此標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格水平為基準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象與之逐項(xiàng)比較房屋價(jià)格影響因素，確定價(jià)格修正系數(shù)；標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平與價(jià)格修正系數(shù)相乘即可求得市場(chǎng)價(jià)格；經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補(bǔ)償金額。 3．標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的確定 標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的確定是前期基礎(chǔ)性工作，全部評(píng)估過(guò)程的便捷性和準(zhǔn)確性均取決于此。其確定步驟為： a.確定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平對(duì)應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式 在確定拆遷評(píng)估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型（占較大比例者）結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋，必要時(shí)可確定一個(gè)以上標(biāo)準(zhǔn)房屋。 b．確定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平 選取標(biāo)準(zhǔn)房屋的可比實(shí)例，在交易價(jià)格，或以租金按收益法形成的收益價(jià)格中剝離出房屋價(jià)格，按比較法確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的評(píng)估價(jià)格水平，或直接以成本法確定之。 4．標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的調(diào)整 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權(quán)類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境．工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權(quán)類型、朝向等；或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法。 5．房屋拆遷補(bǔ)償可視作一種特殊交易方式，賣(mài)者出售時(shí)有一個(gè)愿意接受的最低界限價(jià)格，該最低界限價(jià)格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說(shuō)；“商品出售價(jià)格的最低經(jīng)濟(jì)界限，是由商品的成本價(jià)格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價(jià)格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價(jià)格得到補(bǔ)償。如果這個(gè)過(guò)程繼續(xù)下去，預(yù)付資本價(jià)值就會(huì)消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)的，因此根據(jù)成本法可以確定該最低界限價(jià)格，即： 最低界限價(jià)格=預(yù)付資本價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)格一交易稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 一般地，交易稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格 6.05%（5.55%＋0.5%），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按房地產(chǎn)類型為預(yù)付資本價(jià)值的相應(yīng)百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%，經(jīng)計(jì)算整理有商業(yè)、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數(shù)分別為75.16%、81.75%和86.99% 6．房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的實(shí)現(xiàn) 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的實(shí)現(xiàn)需結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程，并取決于項(xiàng)目的實(shí)施步驟和方式。如果先取得土地使用權(quán)后實(shí)施拆遷，現(xiàn)為，無(wú)論住宅還是非住宅，產(chǎn)權(quán)交易的結(jié)算價(jià)格均確定為房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。 新舊條例對(duì)比的另一個(gè)價(jià)值論變化為房屋價(jià)值的多樣性變化。在舊條例中，撇開(kāi)成新因素，拆遷房補(bǔ)償價(jià)格只有有限的若干結(jié)構(gòu)類差別；而新條例按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定拆遷房?jī)r(jià)格的思路，等于承認(rèn)了房屋價(jià)值的多樣性特征，從房地產(chǎn)的個(gè)別性出發(fā)，沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)完全相同，因此，每一宗房地產(chǎn)都具有與其他房地產(chǎn)不同的價(jià)格。按照舊條例，拆遷房屋價(jià)值只有結(jié)構(gòu)、外觀、成新等“實(shí)物”差別，“實(shí)物’”相同，補(bǔ)償價(jià)格也相同；而按照新條例，房屋價(jià)值不但有實(shí)物差別，而且有權(quán)益和區(qū)位條件的差別。房屋價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)等外觀因素的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，因此，不同權(quán)種類型的房地產(chǎn)具有不同的價(jià)格。實(shí)物狀況相同，如果權(quán)利狀況不同，補(bǔ)償價(jià)格也不同。新條例說(shuō)明了房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物，由實(shí)物十權(quán)益十區(qū)位，構(gòu)成了紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)以及紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)價(jià)格。 新舊條例對(duì)比的再一個(gè)價(jià)值論變化表現(xiàn)為，舊條例中拆遷房按照房屋面積計(jì)價(jià)，補(bǔ)償價(jià)格只有建筑面積概念；而新條例中拆遷房同時(shí)使用房屋面積和土地面積計(jì)價(jià)；補(bǔ)償價(jià)格不但具有建筑面積概念，而且具有土地面積概念。按照舊條例，土地不計(jì)價(jià)，因此，房雜地、空地只是象征性地進(jìn)行補(bǔ)償，兩宗拆遷房（類似成新），只要房屋面積相同，其補(bǔ)償價(jià)格也基本相同。而新條例按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)確定拆遷房?jī)r(jià)格思路中，不但要考慮房屋本身及其占用的土地，還要考慮房屋擁有的院落和占用的房雜地。一個(gè)四合院的價(jià)值與一個(gè)沒(méi)有院落、但具有同樣建筑面積的房屋，兩者的補(bǔ)償價(jià)格肯定是不一樣的。對(duì)于沒(méi)有建筑物的完全空地，其補(bǔ)償價(jià)格也按照這塊土地的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定。 以上為摘抄：zhouqudong - 試用期 一級(jí) 原問(wèn)題：《我想找拆遷賠償具體條款,或者是土地的占用賠償安置等問(wèn)題!!!謝謝~`````》

  回復(fù)于 2022-09-20 00:15:59