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  展開(kāi)全部南京市雨花區(qū)張先生將自己位于新街口的房子賣(mài)出，房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)并且房款已經(jīng)全部結(jié)清，但是在辦理交付手續(xù)時(shí)，對(duì)方以房屋漏水影響正常使用為由拒絕接收，并通過(guò)律師發(fā)律師函要求賠償損失或者解除合同。這是一起典型的二手房買(mǎi)賣(mài)中的質(zhì)量問(wèn)題引起糾紛。二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛種類(lèi)繁多，大部分的糾紛都發(fā)生在交易進(jìn)行過(guò)程當(dāng)中，一般情況下雙方按照合同約定一方支付房款另一方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)交付房屋后合同已經(jīng)順利履行完畢，但是交易完成不代表買(mǎi)賣(mài)雙方自此之后再無(wú)糾葛。房屋質(zhì)量糾紛就是交易完成后比較典型且常見(jiàn)的糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生質(zhì)量糾紛如何處理，相關(guān)法律法規(guī)以及司法解釋都有著明確的規(guī)定，但是在二手房買(mǎi)賣(mài)交易發(fā)生糾紛后如何處理目前尚無(wú)統(tǒng)一的規(guī)定或者司法解釋。一般認(rèn)為如果對(duì)標(biāo)的房屋質(zhì)量問(wèn)題在買(mǎi)賣(mài)合同中有明確的表述或者要求的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，但是大多數(shù)的情況下買(mǎi)賣(mài)合同雙方并未對(duì)房屋質(zhì)量在合同中明確，那么一旦因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)糾紛，出賣(mài)人是否應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任而且下家能否以此來(lái)要求解除合同呢以及要求承擔(dān)違約責(zé)任呢？法官在審理中的依據(jù)又是什么呢？本文中筆者根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)及目前的司法實(shí)踐對(duì)該問(wèn)題做一分析。 在二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩點(diǎn)第一買(mǎi)房是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，第二賣(mài)方如果承擔(dān)責(zé)任那么他應(yīng)當(dāng)負(fù)什么樣的責(zé)任。一般的買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)房屋，而且一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，而根據(jù)交易習(xí)慣買(mǎi)受人數(shù)次現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，最終在認(rèn)可房屋的使用年限以及現(xiàn)貌的情況下做出真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)意思表示。因此司法實(shí)踐中根據(jù)上述二手房交易習(xí)慣，對(duì)于出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人明知瑕疵的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，此處的明知應(yīng)當(dāng)是按照正常人的認(rèn)識(shí)水平和識(shí)別能力都可以做出判斷和認(rèn)識(shí)的。但是對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，如上家在使用中造成的的損害但是在買(mǎi)賣(mài)時(shí)故意隱瞞沒(méi)有告訴下家，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時(shí)隱瞞了房屋存在的問(wèn)題也包括賣(mài)方通過(guò)技術(shù)上的處理使得買(mǎi)房人從表象上無(wú)法看出房屋的瑕疵，這種情形下那么上家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。比如上家在裝修中破壞了管道但是買(mǎi)家從表面上又看不出，此時(shí)毫無(wú)疑問(wèn)上家應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣(mài)人在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣(mài)人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買(mǎi)受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。 所以下家如果就質(zhì)量問(wèn)題向上家索賠的話(huà)，在舉證上難度是比較大的。因此在交房驗(yàn)收的時(shí)候一定要查驗(yàn)清楚，最好在合同、驗(yàn)收書(shū)上注明房屋的交付要求和實(shí)際狀況。以上介紹了賣(mài)家要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形，但是具體在承擔(dān)何種責(zé)任的依據(jù)又是什么呢？《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。因此合同法中對(duì)于因質(zhì)量問(wèn)題提起解除合同的前提是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，具體到房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)房的合同目的實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，如果房屋的質(zhì)量問(wèn)題致使房屋無(wú)法在市場(chǎng)上交易或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)他的正常生活和居住的使用價(jià)值，就可以認(rèn)定該合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而對(duì)此主張解除合同的買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任。對(duì)于責(zé)任的承擔(dān)方式，我們認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定。《合同法》第一百五十五條規(guī)定：出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十一條具體規(guī)定如下: 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。主要還是依據(jù)協(xié)議為主的,協(xié)議如果只說(shuō)明簽訂合同、定金不退,那就沒(méi)有辦法退了,但針對(duì)此情況,如有第三方(比如中介方),可由第三方出面和賣(mài)房溝通,如沒(méi)有第三方,只能自己和賣(mài)房溝通了!!如確實(shí)溝通不了,你可以讓其拿著定金,你拖著不過(guò)戶(hù)就行,看誰(shuí)熬得過(guò)誰(shuí)!! 原問(wèn)題：《買(mǎi)二手房簽合同后交了訂金發(fā)現(xiàn)問(wèn)題咋辦》

  回復(fù)于 2022-11-24 07:57:38