律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  展開全部樓主：你可要注意了，這是典型的炒房行為，違規(guī)行為！！約定的事實(shí)主體都違法，你們?nèi)胶炗喌乃^協(xié)議當(dāng)然無效！！你又何必再與中介簽訂什么無效也無用的協(xié)議呢？ 買房人從開發(fā)商處購買商品房，在產(chǎn)權(quán)證沒辦出來前，不得轉(zhuǎn)賣！！產(chǎn)權(quán)證沒做出來，買受人還不是法律意義的產(chǎn)權(quán)人，房子都還不是他的，當(dāng)然沒有資格賣房！其主體資格都沒有，他憑什么跟你簽什么三方協(xié)議，主體資格不合法，簽訂的協(xié)議無效！！你直接付給他房款而沒取得房產(chǎn)公司的收據(jù)，你那叫什么事兒，出了事情你向誰去主張權(quán)利！！當(dāng)然不出事兒就什么事兒沒有！！ 這種事情的正規(guī)操作應(yīng)該為，原買受人先辦理退房，你再向房產(chǎn)開發(fā)商買房！你的房款支付必須只支付給房產(chǎn)開發(fā)商，付款后并索要付款的正規(guī)收據(jù)，并與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同！！ 而按照倒賣期房的潛規(guī)則，就算原買受人和中介都想賺上一筆，那操作也應(yīng)該公平合理一點(diǎn)！既然買受人可以讓開發(fā)商退房，那他關(guān)系網(wǎng)也就非同一般，至少放產(chǎn)公司也默許他賺上一筆；就算是原買受人不是想賺錢而是迫于現(xiàn)在房地產(chǎn)形式不好想急于解套，那也得房產(chǎn)公司允許他退房才行啊！所以我說原買受人關(guān)系網(wǎng)非同一般，至少與房產(chǎn)公司關(guān)系不一般！！考慮到你、原買受人、房產(chǎn)開發(fā)商三方的權(quán)益，實(shí)際情況多為這樣處理：一邊由原買受人向房產(chǎn)公司提出退房申請，并填寫商品房買賣合同備案登記變更申請表，由房產(chǎn)公司和原買受人一起辦理好退房事宜！！另一邊由你和房地產(chǎn)開發(fā)商草簽一份訂購協(xié)議，購買原買受人要退的那套房子（當(dāng)然這樣做又涉及到房產(chǎn)公司的一房兩售問題，后文再予解釋），讓原買受人退回房產(chǎn)商一張已付款收據(jù)（選擇一張金額接近總房款半價(jià)的收據(jù)），而把這張收據(jù)的名字改為你的名字并在改名處加蓋開發(fā)商公司財(cái)務(wù)章，這樣你可以把這張收據(jù)上標(biāo)明的金額的房款直接付給原買受人即可！！而在你與開發(fā)商簽訂的訂購協(xié)議里注明已付多少多少（改名的那張收據(jù)金額）金額房款予房產(chǎn)開發(fā)商！并約定多少日內(nèi)簽訂正式商品房買賣合同！而原買受人與房產(chǎn)公司簽訂的買賣合同備案取消以后，你就可以和房產(chǎn)公司簽訂正式買賣合同了，簽訂后對于原買受人剩余收據(jù)的金額在按上述改名后，你就直接付款給原買受人！！因?yàn)槟闶稚嫌蟹慨a(chǎn)公司的收據(jù)！！而這個(gè)過程中，如涉及原買受人賺取差價(jià)的話（當(dāng)然也是你本人愿意了，不然會搞這么復(fù)雜的事？大可以向開發(fā)商直接買其他的房子，也省得麻煩和擔(dān)心！！你既然愿意，那肯定有你的理由了不是！），差價(jià)部分直接付給原來買受人就行了，這個(gè)不牽涉到房產(chǎn)公司，由收款人給你出收條就行！至于你說的那個(gè)中介嘛，按照行規(guī)也應(yīng)該付一點(diǎn)信息費(fèi)或服務(wù)費(fèi)什么的，但從嚴(yán)肅的法律角度說，還沒產(chǎn)權(quán)的房屋就開始掛牌撮合叫賣，中介是實(shí)屬違規(guī)的！！不過現(xiàn)實(shí)中這種情況很多，給他們付一點(diǎn)信息費(fèi)或服務(wù)費(fèi)什么的也說的過去！ 再說說上文說到的一房兩售的問題：一房兩售首先說是違規(guī)的！！是房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)明文禁止的！！之所以這里要這樣處理，是因?yàn)檫@樣可以從表面上來保護(hù)三方權(quán)益的！！這涉及到這么幾個(gè)問題：你單獨(dú)付款給原買受人，你不放心；你不與房產(chǎn)公司簽訂訂購協(xié)議，房產(chǎn)公司擔(dān)心一旦原合同備案取消而沒人購買而導(dǎo)致資金不能馬上回籠！！因此你必須與房產(chǎn)公司簽署一份訂購協(xié)議，以確認(rèn)購買行為，二是在你付款以后可以得到房產(chǎn)公司開出的收據(jù)！！事實(shí)上你與房產(chǎn)公司簽訂這套房子的訂購協(xié)議時(shí)，該房子的原商品房買賣合同還成立，故存在一房二售了！嚴(yán)格說后簽訂的訂購協(xié)議是無效的，這種情況下，買方有隨時(shí)跳出訂購協(xié)議的主動！但一般情況下，后簽訂訂購協(xié)議的買方（就是指你）是不會知情的，也不一定這么懂法(給你講了，你當(dāng)然就知道啰)，這樣一來這個(gè)實(shí)為無效的訂購協(xié)議而你覺得卻是有效的，故它就能夠“定住”新的買受人！只要一等到原買賣合同備案注銷，再與你簽訂商品房買賣合同就一切合法了！！ 另外提醒你：資金支付要通過劃帳、轉(zhuǎn)帳的形式支付，要避免現(xiàn)金支付，這樣有利于日后提取付款證據(jù)！！還有中介公司不能過于相信，中介公司卷款走人的事情不是時(shí)有報(bào)道啊！！現(xiàn)在很多地方二手房買賣所涉及的房款支付都有專門帳戶存放，不允許中介公司有房款的收付行為！！ 原問題：《我跟中介和賣方簽了一份購房合同，現(xiàn)在賣方要求在能確定更名時(shí)給他一半的房款》

  回復(fù)于 2022-11-23 16:51:17