第一章 總則

第一條 為規范農村村民住房建設管理，改善農村居住環境，維護村民合法權益，促進社會主義新農村建設，根據有關法律規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內農村村民住房建設和管理，適用本辦法。益陽市城市規劃區、沅江市城市規劃區、縣城和其他建制鎮規劃區以及沿城、沿路、沿水地段等重點控制區內的農村村民住房建設管理辦法，由市人民政府、區縣(市)人民政府(管委會)另行制定。

前款所稱的沿城，是指城鎮建成區周邊;沿路，是指交通干線兩側;沿水，是指河流、湖泊、水庫周邊。

第三條 本辦法所稱村民，是指戶口在當地農村且享有本村集體經濟組織土地承包經營權和集體經濟組織其他權益，履行本集體經濟組織成員義務的成員。

本辦法所稱住房，是指農村集體經濟組織成員在本集體經濟組織提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生產用房。

第四條 市、區縣(市)住房和城鄉建設部門是農村村民住房建設的主管部門，城鄉規劃、國土資源等部門在各自職責范圍內負責做好農村村民住房建設的管理與服務工作。

鄉鎮人民政府負責本行政區域內農村村民住房建設的具體管理工作。

村民委員會在鄉鎮人民政府的指導下，根據本辦法的規定負責做好農村村民住房建設的相關工作。

第五條 嚴格執行“規劃先行、先批后建、一戶一宅、建新拆舊”的農村村民住房建設管理原則。

第六條 全面推行“節約集約用地、相對集中居住、按圖建設施工、引導統一建筑風格”的農村村民住房建設模式。

第七條 積極發展農村住房產業，引導村民建設“節能省地、綠色環保、優質價廉”的產業化住房。堅持建設與保護并重，做好傳統村落和特色村莊的保護與開發工作。

第二章 規劃與建筑設計

第八條 鄉鎮人民政府應當科學編制土地利用總體規劃、鄉鎮規劃、村莊規劃和村民住房建設定點規劃，切實發揮規劃的控制和引導作用，引導村民嚴格按照住房建設選址規劃建設住房。

第九條 鄉鎮人民政府編制村莊規劃和村民住房建設定點規劃，應當與村民自然集中居住區提質改造、扶貧移民開發、美麗鄉村建設、農村土地綜合整治和推進新型城鎮化等項目建設統籌推進。規劃報批前，應當經村民會議或者村民代表會議討論，確保規劃符合農村實際、方便生產生活。

集中居住區的規劃建設應當因地制宜、規模適當。平原地區宜以行政村或者以幾個村民小組聯合規劃村民集中居住區。丘陵地區宜以幾個村民小組聯合或者以自然村落為單位規劃村民集中居住區。山區宜以自然村落或者以村民小組為單位規劃村民集中居住點。

第十條 編制村莊規劃和村民住房建設定點規劃，應當將沿城、沿路和沿水地段劃定為村民住房建設重點控制區。其中，銀城大道、G234益沅段、G536益桃段、G536益湘段、G319、長常高速益陽段和益陽繞城高速等七條主干道兩側用地界線起向外延伸二百米范圍內和皇家湖常年水位線起向外延伸五百米范圍內的區域，為全市統一劃定的村民住房建設重點控制區域。其他沿城、沿路、沿水地段的村民住房建設重點控制區域，由各區縣(市)人民政府(管委會)根據當地實際情況在規劃中確定。

第十一條 大力推進農村村民新建住房適度集中連片，控制單戶分散選址;特殊情況確需分散選址建設住房的，經過規劃定點審批時，優先使用原有宅基地、村內空閑地和其他未利用土地。享受農村危房改造扶持政策的村民新建住房和納入項目建設拆遷范圍的拆遷安置戶，應當按照集中連片的居住模式建設住房。

第十二條 市、區縣(市)住房和城鄉建設部門組織編制村民住房建筑設計示范圖集，供各村莊建設住房時選擇使用。

鄉鎮人民政府、村民委員會選擇當地大多數村民接受的村民住房建筑設計示范圖，列入當地村民住房建設規定的申請和審批內容予以推廣使用。村民集中居住區內新建住房和分散選址新建住房，應當按照當地統一采用的村民住房建筑設計示范圖建設施工，逐步形成當地住房建筑風格。

第十三條 村民住房建筑設計應當遵循安全、適用、經濟和特色的原則，在建筑風格和面積控制方面遵守以下規定：

(一)體現新中式風格，強調五大要素，即青瓦頂、花格窗、封火墻、穿斗架、灰白色。山區突出馬頭墻、花格窗，丘陵區突出搭子墻、穿斗架，湖區突出披首頭、外走廊的民居特點。布局以“一”字型為主體，“L”型、三回合為輔，戶型以單體、雙聯、聯排等為主，著力形成益陽農村住房的地域特色;

(二)適當控制占地面積和建筑面積。農村村民新建住房占地面積限一百平方米以內，建筑面積控制在三百平方米以內;占用非耕地且采用單體戶型的，可以建生活附屬用房，生活附屬用房占地面積、建筑面積限二十平方米以內。

第三章 建設用地

第十四條 村民一戶只能使用一處宅基地。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住房辦理土地使用權證。

第十五條 村民住房建設用地實行計劃管理。區縣(市)人民政府(管委會)每年應當優先安排農村村民住房建設用地計劃指標，保障村民住房建設用地需求。農用地轉用指標不足的，可以通過城鄉建設用地增減掛項目折抵指標和舊村改造置換指標解決。

第十六條 村民住房建設涉及占用農用地的，區縣(市)人民政府(管委會)根據省、市人民政府下達的農村建設用地占用農用地計劃指標和農村村民住房建設的實際需要，于每年年初一次性向市人民政府申請辦理農用地轉用審批手續，經依法批準后，由區縣(市)國土資源管理部門或鄉鎮人民政府逐宗落實到戶，落實情況按年度向省、市國土資源管理部門備案。跨村、組土地調換不到位的，應該使用國有建設用地，由各區縣(市)人民政府(管委會)一次性或分批次報省、市人民政府辦理農用地轉用和征收手續。

第十七條 村民住房建設確需使用耕地的，應當由區縣(市)人民政府(管委會)統籌補充，實行先補后占、占補平衡，不得向村民收取耕地開墾費。村民自行復墾或開發的零星分散耕地，經區縣(市)國土資源管理等部門確認并納入年度土地利用現狀變更后，可專項用于村民住房建設用地占補平衡。

第十八條 村民委員會、村民小組應當在鄉鎮人民政府的指導下，組織村民采取收回承包經營權、調換、流轉或者經濟補償等方式，收回村民住房建設定點規劃區內已經承包到戶的土地，用于村民住房建設。

第四章 申請、審批和批后管理

第十九條 村民住房建設應當符合土地利用總體規劃、村莊規劃和村民住房建設定點規劃，遵循先審批后建設的程序要求。符合下列情形之一的，可以批準新建住房：

(一)因發生或防御自然災害，或者因建設公共設施以及其他項目建設，需要搬遷的;

(二)現有住房危舊或人均住房面積少于四十平方米，需要新建或者擴建住房的;

(三)已結婚或者達到法定結婚年齡，確需分戶建房的;

(四)自愿放棄原分散居住的宅基地，申請到集中居住區新建住房的;

(五)經依法批準回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經濟組織成員后享有土地承包經營權或本集體經濟組織權益，需要新建住房安家的;

(六)法律法規規定的其他情形。

第二十條 農村村民申請建設住房，有下列情形之一的，不予批準：

(一)將原住房出賣、出租或贈與他人后，申請建設住房的;

(二)原住房雖因項目建設被拆除，但已經得到貨幣化補償安置或住房安置的;

(三)申請的選址土地權屬有爭議的;

(四)違法違章占地建設住房未處理結案的;

(五)法律法規規定不得批準的其他情形。

第二十一條 村民符合住房建設申請條件，經村民小組、村民委員會同意，并經鄉鎮人民政府審核確認，在自愿原則下可以購買本集體經濟組織內村民的住房，買賣雙方應當在合同生效并自住房實際交付后三十日內辦理房屋產權和宅基地使用權的變更登記。

第二十二條 村民申請新建、改建、擴建和翻建住房，應當提交以下資料：

(一)住房建設申請報告;

(二)戶口簿、家庭成員身份證明(結婚證、離婚證);

(三)擬建住房的建筑設計圖紙(當地統一采用的住房建筑設計示范圖)，以及按照示范圖紙建設施工的書面承諾;

(四)原宅基地的建設用地使用權證(沒有原宅基地使用權證和分戶建設住房的不需提交);

(五)區縣(市)統一規定的其他資料。

第二十三條 村民申請建設住房，按照下列程序辦理：

(一)申請。申請人的申請經本村民小組同意后，提交村民委員會審查。村民委員會對符合條件的申請應當在村務公示欄公示，時間不少于七天。公示期滿無異議或者異議不成立的，村民委員會在申請報告上簽署同意意見，報鄉鎮人民政府。

(二)審批。鄉鎮人民政府自收到村民住房建設申請之日起五個工作日內，應當組織有關單位和人員到現場勘查。經調查核實，對符合批準條件的申請，應當依職權依法作出許可決定，核發鄉村建設規劃許可證;對超出權限的其他審批事項，報區縣(市)規劃、國土資源等部門審批。涉及占用林地的，報林業部門審批;涉及占用農用地的，按照本辦法第十六條的規定審批。

縣級以上審批機關可以通過鄉鎮人民政府、村民委員會，將行政許可決定文書(證件)委托送達給住房建設申請人;決定不予許可的，應當退回申請材料，并將不予許可的理由以書面形式告知申請人。

(三)放線。鄉鎮人民政府在申請人取得鄉村建設規劃許可證、農村集體土地建設用地批準書后五個工作日內，應當組織相關單位和人員到現場實施定位放線，確定用地四至和面積。

(四)建設施工。申請人應當嚴格按照審批要求施工，并按照有關標準配套建設污水排放、化糞池、生活垃圾收集等設施，不得擅自移動用地四至、擴大用地面積和變更戶型、建筑風格。

申請人取得本辦法規定的相關許可后，應當自批準之日起二年內將住房建成，原住房須拆除的應及時拆除。

(五)竣工驗收。新建住房竣工后，申請人應當在三個月內申請竣工驗收。鄉鎮人民政府村民住房建設管理機構收到驗收申請后五個工作日內，組織村民委員會、村民小組到現場驗收新建住房的位置、質量、面積和建筑風格等是否符合要求，原有住房應當拆除的是否已經拆除。驗收合格的，由鄉鎮人民政府村民住房建設管理機構出具驗收合格意見。

(六)登記發證。申請人持產權所有人身份證明、新建住房的規劃建設用地審批文件和竣工驗收文件，到區縣(市)不動產登記機構申請辦理宅基地使用權和住房產權登記。

第五章 保障措施

第二十四條 農村村民住房建設管理工作在市人民政府統一領導下，由各區縣(市)人民政府(管委會)負責組織實施。

市住房和城鄉建設部門負責村民住房建設的綜合管理工作，對區縣(市)住房和城鄉建設部門農村住房建筑設計示范圖集編制、村民住房建設質量安全監管和農村住房建筑工匠培訓等工作履行指導、監督職責。

市規劃部門對農村村民住房建設的規劃編制工作進行指導和協調，對規劃實施情況和鄉村建設規劃許可證核發等工作進行監督檢查。

市國土資源管理部門對村民住房建設用地管理進行指導和監督，負責村民住房建設農用地轉用審批相關工作。

市交通運輸、水務、農業、林業、財政等部門在各自職責范圍內做好農村村民住房建設的相關工作。

第二十五條 區縣(市)人民政府(管委會)統一領導、組織和協調本行政區域內農村村民住房建設管理工作，并按照《湖南省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》的規定，將鄉規劃、鎮規劃、村莊規劃和村民住房建設定點規劃以及農村村民住房建筑設計示范圖集的編制和管理等經費納入本級財政預算。

區縣(市)住房和城鄉建設(規劃)部門負責農村住房建筑設計示范圖集編制、村民住房建設質量安全監管和農村住房建筑工匠培訓等工作，指導鄉鎮人民政府開展鄉規劃、鎮規劃、村莊規劃和村民住房建設定點規劃的編制工作，對需占用農用地的村民住房建設申請實施鄉村建設規劃審批。

區縣(市)國土資源管理部門負責村民住房建設用地審批工作、村民住房宅基地使用權和住房產權登記工作;村民住房建設用地申請涉及農用地轉用的，負責轉報市國土資源管理部門辦理。

區縣(市)交通運輸、水利、農業、林業、財政等部門在各自職責范圍內做好農村村民住房建設的相關工作。

第二十六條 鄉鎮人民政府負責本行政區域內鄉規劃、鎮規劃、村莊規劃和村民住房建設定點規劃的編制工作;負責將鄉鎮人民政府、村民委員會選定的村民住房建筑設計示范圖列入村民住房建設申請和審批內容，并報區縣(市)住房和城鄉建設部門備案;統一受理村民住房建設申請，對不涉及農用地轉用的鄉村建設規劃許可申請依法進行審批。

鄉鎮人民政府指導村民委員會開展村民住房建設管理工作，發現村民委員會違法審批村民住房建設申請，應當及時制止或者責令糾正。

鄉鎮人民政府根據本辦法的規定，組織對村民住房建設進行現場勘查、放線和日常監督檢查等工作時，區縣(市)規劃、建設、國土資源管理等部門派駐鄉鎮的機構應當配合，發現村民住房建設違反規劃、用地和建筑安全法律規定時，應當及時進行處理或者報告區縣(市)有關部門查處。

第二十七條 任何單位和個人在辦理農村村民住房建設審批和權屬登記時，不得違法收取費用。

第六章 法律責任

第二十八條 村民未取得鄉村建設規劃許可證，或者未按照規劃許可的內容和要求進行住房建設的，依照《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規進行處理。

第二十九條 村民未取得農村集體土地建設用地批準書或者未按照用地許可的內容和要求進行住房建設的、以及將農村集體土地買賣或者以其他方式非法轉讓給他人建設住房的，依照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規進行處理。

第三十條 按照規定應當拆除原有住房、退還原有宅基地使用權而拒不履行的，按照非法占用土地處理。

第三十一條 有下列情形之一的，依法收回土地使用權：

(一)自用地批準之日起二年內沒有動工建設的;

(二)采取欺騙手段取得住房建設規劃許可的;

(三)非法批準占用土地建設村民住房的。

第三十二條 行政機關及其工作人員在村民住房建設管理中違反本辦法規定玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十三條 街道辦事處內村民住房建設管理，國有農場、林場、漁場職工在場內建設住房，參照本辦法執行。

第三十四條 各區縣(市)人民政府(管委會)可結合當地實際，根據本辦法制定實施細則。

第三十五條 本辦法自2016年7月1日起施行。