律師回復(fù)

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  1、劉將房子轉(zhuǎn)租給張：　　（1）雖然是事先沒有得到你的同意，屬于非法轉(zhuǎn)租，按照《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，你有權(quán)解除你與劉某的承租合同、收回房子，同時(shí)劉與張的租賃合同也將解除、張的損失向劉主張。　　（2）但是：你在知道轉(zhuǎn)租一事后沒有表示異議、且和張簽定了新租賃合同，就說明你認(rèn)可了劉的轉(zhuǎn)租行為，因此：我認(rèn)為劉的轉(zhuǎn)租行為有效，在09年6月1日劉的租賃期限到期前：你與劉是直接租賃關(guān)系、與張是轉(zhuǎn)租關(guān)系；在09年6月1日劉的租賃期限到期后：你與張是直接租賃關(guān)系。　　相關(guān)依據(jù)：　　（1）《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。　　2、目前來說，你與張某簽定的直接租賃合同是附生效期限合同，還沒有到生效日期（因?yàn)槟銈兊暮贤忻鞔_約定了租賃期限是“從09年6月1起租期為3年”），所以：現(xiàn)在你與張某之間處理糾紛，應(yīng)適用《合同法》中關(guān)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定，仍然是屬于你的劉某、張某三人之間的糾紛。　　3、“我算不算違約呢？”：算違約，但你不是對(duì)張某違約，而是對(duì)劉某違約，因?yàn)椋骸　。?）你和劉某在 09年6月1日前是直接租賃關(guān)系、和張某是轉(zhuǎn)租關(guān)系。　　（2）你違約，應(yīng)向劉某承擔(dān)違約責(zé)任（合同中約定地違約金的，賠償違約金，沒有約定違約的直接賠償實(shí)際損失和可預(yù)期損失）；劉某向張某承擔(dān)違約責(zé)任。　　（3）但是，不是你、或劉某承擔(dān)了違約損失賠償就可以解除租賃合同的：如果張某不同意解除租賃合同，無論是你、還是劉某、還是將來的買主，都無權(quán)解除租賃合同、卻的義務(wù)繼續(xù)履行原租賃合同到09年6月1日：09年6月1日后你與張某的合同因?yàn)檫€沒有生效，你可以解除。　　所以：如果你在在09年6月1日前通知張某搬走，張某可以請(qǐng)求法院判令讓你或新房主繼續(xù)履行與劉某的租賃合同、與張的轉(zhuǎn)租合同，直到09年6月1日屆滿時(shí)止，法院很可能會(huì)支持張某的主張。　　依據(jù)是：　　（1）《合同法》第二百二十九條：“ 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。　　（2）第四十六條： 當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效。　　4、“張轉(zhuǎn)租之后我沒有收取張的任何租金和訂金。張的合同有效嗎？”：　　（1）張從劉手里轉(zhuǎn)租后：你沒有異議、并以與張某簽定合同的形式默認(rèn)了轉(zhuǎn)租行為：所以，劉與張之間的轉(zhuǎn)不同一般租合同有效。　　（2）雖然你沒有“收取張的任何租金和訂金”：但劉收取了張的租金的訂金，而劉與張的轉(zhuǎn)租行為已經(jīng)得到的承認(rèn)，轉(zhuǎn)租行為有效、張和劉之間的轉(zhuǎn)租合同也有效。　　5、建議：　　（1）可以向張說明：張是劉之間的轉(zhuǎn)租合同現(xiàn)在無法解除，即使你將房賣了新房主也無法在09年6月1日前解除，但09年6月1日后你與張的合同卻可能不會(huì)生效了，張只能再經(jīng)營幾個(gè)月，如果他愿意經(jīng)營這幾個(gè)月，就由他。如果他不愿意只經(jīng)營這幾個(gè)月，可以給他適當(dāng)補(bǔ)償后解除合同，讓張?jiān)缱鞔蛩恪！　。?）您應(yīng)將此房在出租的情況告知買主，否則將來您會(huì)承擔(dān)一些責(zé)任。　　6、“用什么方法，能讓他離開給我倒房子，提高租金或者別的辦法？”：　　（1）只要張不想離開，無法讓他“倒房子”。　　（2）提高租金？那也是您對(duì)劉違約，劉可以追究您的違約責(zé)任。　　（3）別的辦法？一是和張說明情況后、曉之利害后協(xié)商；二是找到劉將房子轉(zhuǎn)租給張后您不同意的證據(jù)（可有您和張后來簽定的這合同，很難證明您不知道轉(zhuǎn)租的事、也不同意轉(zhuǎn)租了），請(qǐng)求解除您與劉的租賃合同。　　個(gè)人意見，僅供參考。 原問題：《房屋租賃合同糾紛咨詢律師》

  回復(fù)于 2022-05-20 07:20:55
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  朱明遠(yuǎn)律師

  月幫助3979人

  您好，點(diǎn)擊頭像購買服務(wù)詳細(xì)咨詢

  回復(fù)于 2021-11-15 21:03:04 咨詢他