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  房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實(shí)務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：一、 因支付意向金引起的糾紛中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實(shí)比正式的買賣合同都重要，其中玄機(jī)很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實(shí)是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。二、 因跳中介引起的糾紛跳中介通常有兩種情況：第一種情況：買方看房時簽了《看房確認(rèn)單》(《看房確認(rèn)單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交。買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)椤犊捶看_認(rèn)書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實(shí)際上是按新的交易條件達(dá)成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二種情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費(fèi)，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。三、 因合同無效、終止引起的糾紛合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。根據(jù)法律規(guī)定共有財(cái)產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認(rèn)為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實(shí)沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當(dāng)賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認(rèn)為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進(jìn)行審核，那么中介應(yīng)當(dāng)賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當(dāng)向中介方支付適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，如因一方違約造成買賣合同解除，違約方應(yīng)當(dāng)賠償中介方的損失即傭金的損失。四、因未充分了解房屋情況引起的糾紛買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于是提出退房，但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失?這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服務(wù)是報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立的媒介服務(wù)。中介只是根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認(rèn)可房屋的現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買方看了房又認(rèn)為自己沒有看清楚而提出退房通常不會被法院所認(rèn)可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導(dǎo)，買方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實(shí)進(jìn)行舉證，因而會將自己陷入很不利的地步，所以買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，一定要自己親自查看，仔細(xì)詢問。五、因中介提供信息不真實(shí)引起的糾紛張某持偽造的預(yù)售合同通過中介公司與買方李某簽訂了買賣合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中介公司要求賠償。法院最后認(rèn)定中介公司未盡到審核義務(wù)并造成李某經(jīng)濟(jì)損失，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯程度相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決中介公司承擔(dān)李某30%的經(jīng)濟(jì)損失。比如某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人，并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過中介出售房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過一般的審核和調(diào)查不可能了解產(chǎn)權(quán)人系假扮(比如外表酷似產(chǎn)權(quán)人)，那么中介就不用承擔(dān)責(zé)任。近期法院在一起類似案件中判決中介公司敗訴，筆者認(rèn)為有待商榷。因?yàn)楹贤ǖ?25條所規(guī)定居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的條件是“故意隱瞞重要事實(shí)”或“故意提供虛假情況”，如果中介受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經(jīng)驗(yàn)和能力都不能分辨，那中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài)，甚至也沒有過失，在這種情況下，中介的審核義務(wù)已經(jīng)完成，不應(yīng)為他人的欺騙而賠償。六、因吃差價引起的糾紛中介吃差價有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”，常見的有三種：第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三方。此時賣方與中介成立買賣合同關(guān)系，因此中介即使吃差價完全合法。細(xì)分下來，實(shí)際操作中有兩種做法：一是賣方與中介簽訂買賣合同但不辦理過戶手續(xù)，待中介找到買方后，再加價將合同轉(zhuǎn)讓給買方，由賣方與買方共同辦理過戶手續(xù)。二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中介找到買方后，再由中介和買方共同辦理過戶手續(xù)。顯而易見，前一種方式中介可獲得的利潤更多一些，不過，中介在采用此方法時一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中介找到適當(dāng)?shù)馁I方時，賣方應(yīng)當(dāng)同意與買方另行簽訂買賣合同，此時中介系將買賣合同整體轉(zhuǎn)讓給買方而獲得差價，所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定取得債權(quán)人即賣方的同意。第二種，賣方委托中介以不低于一定價格(如200萬元)出售，而中介售價高于委托價(如210萬元)，則雙方成立委托代理銷售的關(guān)系，如果雙方對溢價部分(即10萬元)沒有約定或約定不明，則該溢價部分應(yīng)當(dāng)歸賣方。但是，如果對溢價部分有約定，如約定溢價歸中介所有，則根據(jù)意思自治的原則，溢價部分應(yīng)當(dāng)歸中介。第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價以委托人的名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲利的，則委托人可主張溢價部分。但在實(shí)務(wù)中法官對此的認(rèn)定可能會有所不同，比如中介買入后并不立即賣出而是持有，或者按買入價作為合同成交價，這些都會影響到法官對案件的判斷。七、因簽約過程不規(guī)范引起的糾紛中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務(wù)員不按規(guī)范操作埋下許多糾紛的隱患。比如：簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中介費(fèi)、找“托”抬價、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交納的稅費(fèi)故意算錯等等。買賣雙方既需要中介人員提供的服務(wù)，又不能輕易相信中介的承諾特別是口頭承諾，對中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽全信，必要時最好上網(wǎng)核實(shí)或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。八、因混淆居間及代理行為引起的糾紛中介從事居間服務(wù)，但也有一些時候中介只是一方的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時中介所實(shí)施行為的法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān)，不能將中介實(shí)施的代理行為與居間行為混為一談。在一起案件中，買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介轉(zhuǎn)交賣方，此后由于雙方發(fā)生糾紛，買方起訴中介要求中介退還已收的房款，最終法院認(rèn)定由于雙方均授權(quán)中介轉(zhuǎn)交房款，中介也在事實(shí)上將房款轉(zhuǎn)交給賣方，因此要求中介返還房款沒有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，故而駁回了買方的請求。 原問題：《房產(chǎn)中介辦事不力，如何追究》

  回復(fù)于 2023-02-04 04:22:54