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  ［案情簡介］吳女士購買了一處二手房，入住后不久發現房屋墻壁、吊頂發生大面積剝落，經檢查發現是消防管道漏水所致。在物業公司檢查過程中，吳女士得知，該房屋位于消防管道旁，消防水管由于壓力設計問題時常發生漏水，先前房主賀先生曾多次遇到此類問題。吳女士就賠償問題與房屋開發商協商未果，便將賀先生訴至法院，稱賀先生在賣房時故意隱瞞了房屋容易被漏水侵蝕的真實信息，要求其按照合同的約定承擔賠償損失的責任。法院最終判定，賀先生先行賠付吳女士相關損失后，可向房屋開發商主張賠償責任。 陳旭委員認為，賣房人違背誠實信用，隱瞞房屋質量問題、居住環境問題或者偽造房屋有關文件資料等，買房人事后發現的，都可以依據合同法等法律的規定，向賣房人主張違約責任。 《合同法》第四十二條規定，當事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。 不過需要注意的是，如果賣方已就房屋質量的問題明確告知買方的，賣方不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方也不承擔瑕疵擔保責任，但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。 一些買房人在入住房屋后，發現房屋存在被隱瞞的質量瑕疵，便請求法院撤銷房屋買賣合同，要求賣房人返還房款。那么，賣房人隱瞞事實是否導致合同必然被確認無效或是被撤銷、解除呢？這需要根據具體情況由法院最終確認。 陳旭委員表示，在現實生活中，法院在判決賣房人與買房人簽訂的合同解除，通常是因為賣房人隱瞞的事實已經關系到買房人訂立合同的目的無法實現，或因房屋質量問題根本不適宜居住。因此，如果沒有達到法定解除條件或房屋質量足以威脅居住安全的情況下，法院不會因隱瞞事實而支持買房人退房的訴訟請求。 此外，段永強律師提醒，買房人在二手房交易中還不可忽視“戶口問題”。他介紹了他代理的一個案例：程先生購買了一套老式公房，取得產權證之后，程先生按約定支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中有其他人的戶口，質問賣房人才得知是賣房人購買此房屋時上家所留下的戶口，賣房人表示自己無能為力，聯系不到自己的上家。程先生找到房產所在地派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，程先生的問題仍未能得到解決。 段永強律師介紹說，目前涉及戶籍管理問題解決起來比較復雜，對于買房人而言，為了避免風險，最好的辦法就是在房屋買賣合同簽訂之前，就能充分了解該房屋的戶籍情況，當然為防萬一，也可在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的賣房人承擔違約賠償責任，直至解除合同，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。否則，沒有相關的具體約定，因很難計算戶口不能遷移所帶來的損失，也將會給訴訟帶來更多的麻煩，所以在目前情況下，上述預防措施是很必要的。 原問題：《二手房交易寶典:賣房人隱瞞房屋實情要承擔何種責任》

  回復于 2022-12-09 02:08:40