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  您好： 1 前期物業(yè)合同并非由業(yè)主簽訂，合同對(duì)業(yè)主是否有效？ 普通物業(yè)服務(wù)合同即人們通常所說(shuō)的物業(yè)服務(wù)合同,是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。業(yè)主委員會(huì)需要由業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，才能成立業(yè)主委員會(huì)。而業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)有諸多程序性要求，其中包括人數(shù)要達(dá)到一定比例。現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商不可能將樓盤(pán)一次性全部售出，需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一段時(shí)間后，小區(qū)業(yè)主的人數(shù)才能達(dá)到第一次業(yè)主大會(huì)所要求的比例。而且，即使召開(kāi)了第一次業(yè)主大會(huì)，也未必能馬上成立業(yè)主委員會(huì)。但是在這段過(guò)渡時(shí)間內(nèi)，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主，業(yè)主存在著物業(yè)管理的需求。因此，這一階段由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的臨時(shí)性、過(guò)渡性的物業(yè)服務(wù)合同，就是前期物業(yè)合同。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。換言之，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為了買(mǎi)賣(mài)合同的構(gòu)成部分，業(yè)主認(rèn)可由開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。除了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的合同約定外,最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主若以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯,法院不予支持。 因此，某甲不應(yīng)當(dāng)以其并非前期物業(yè)合同的當(dāng)事人，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 2 業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是兩個(gè)不同且相互獨(dú)立的企業(yè)法人，兩者對(duì)于物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也不相同。小區(qū)的房屋質(zhì)量問(wèn)題在質(zhì)保期之內(nèi)是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修，質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，質(zhì)保期滿(mǎn)后業(yè)主維修房子需要啟動(dòng)小區(qū)維修基金進(jìn)行維修。而物業(yè)公司作為一個(gè)服務(wù)主體，僅提供對(duì)公共區(qū)域的清潔、安保等服務(wù)，房屋質(zhì)量瑕疵問(wèn)題并非其物業(yè)管理的職責(zé)范圍。物業(yè)服務(wù)與房屋買(mǎi)賣(mài)分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由，遲交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 3 業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 既然業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平低、不達(dá)標(biāo)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答案也是否定的。小編認(rèn)為，首先，雖然業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量“不達(dá)標(biāo)”，但是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)以其所提供的管理服務(wù)不符合自己的需求或者自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，業(yè)主一般只能舉證證明物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，而不能證明物業(yè)公司沒(méi)有提供服務(wù)、沒(méi)有履行合同義務(wù)。而且，物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)具有整體性，比如對(duì)公共區(qū)域的綠化和保潔，雖然無(wú)法細(xì)分到每個(gè)業(yè)主身上，但卻對(duì)每個(gè)業(yè)主都有整體的作用。在此情況下，物業(yè)服務(wù)公司并非完全不履行自己的義務(wù)，業(yè)主可以針對(duì)物業(yè)公司不完全履行的部分拒絕繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒絕繳納全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 風(fēng)險(xiǎn)提示 實(shí)踐中不少業(yè)主以自己并非合同當(dāng)事人、物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)質(zhì)量差為由，拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由此產(chǎn)生了大量糾紛。與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司相比，業(yè)主雖然為較為弱勢(shì)一方，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法、理性維權(quán)，以免無(wú)理由拒付物業(yè)管理費(fèi)，屆時(shí)還將產(chǎn)生違約金的損失。 原問(wèn)題：《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題》

  回復(fù)于 2022-05-17 07:18:59
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  劉漢濤律師

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  回復(fù)于 2021-12-30 18:05:22 咨詢(xún)他