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  你好，為你解答，望采納！近些年，隨著我國房地產市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發商簽訂認購書并支付定金后，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應該返還？是實踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付杰律師從商品房認購書的性質、認購書中定金的性質、認購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進行分析，以期得到有效的處理辦法。一、商品房認購書性質由于現行法律規定并未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付杰律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。二、商品房認購書所涉定金性質定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。三、商品房認購書說明條款效力實踐中，大多商品房認購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付杰律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出于維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標準日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。四、簽訂認購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發的定金糾紛時，基本會根據個案的不同情形，有區別的認定是否適用定金罰則。一般會出現以下幾種情形：1、適用定金罰則無權要求定金返還根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。 2、不適用定金罰則定金退還 根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。 3、適用定金罰則定金雙倍返還 在此類糾紛中，開發商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時應判令開發商向認購人雙倍返還定金。 原問題：《怎么解決商品房定金糾紛，何時構成商品房買賣合同欺詐》

  回復于 2022-12-27 17:16:39