近日，湖北省秭歸縣人民法院開庭審理一起非法轉讓土地使用權案，被告人張某某通過簽訂虛假合同，“空手”套取轉讓費，該男子非法轉讓土地使用權獲利728萬,轉讓土地使用權要符合什么條件

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　　事件回顧

　　2006年5月，宜昌某發展總公司(以下簡稱甲公司)、湖北某房地產開發有限公司宜昌分公司(以下簡稱乙公司)以出讓方式取得宜昌某地國有土地，用于住宅建房，甲公司支付了土地出讓金及其他稅費，合同約定受讓人首次轉讓土地使用權需要完成開發投資總額的25%以上。2006年9月，乙公司負責人張某某與甲公司簽訂項目聯合投資開發合同書，合同約定雙方共同在上述土地開發某商住小區，約定由乙公司承擔除土地征購之外的全部投資，甲公司分得部分房產。2008年3月，二公司辦理了國有土地使用證。

　　2009年7月，張某某經人介紹將項目在未進行實質性開發投資的情況下轉讓給宜昌某房地產有限公司(以下簡稱丙公司)，謊稱乙公司支付了1250萬元土地出讓金取得該宗土地使用權，雙方約定轉讓費為1270萬元。后丙公司分別向張某某指定賬戶轉款300萬元和200萬元后，對外以乙公司名義開展項目建設。

　　2012年2月，該項目由湖北某建筑工程有限公司(以下簡稱建筑公司)以中標承建。為順利辦理土地使用權轉讓手續，張某某與丙公司簽訂一份虛假的在建項目轉讓合同，后丙公司將1200萬元轉入乙公司賬戶，乙公司將該筆資金轉入建筑公司賬戶，建筑公司再將該款轉回丙公司賬戶，形成乙公司支付給建筑公司1200萬元工程款的假象，以達到法律規定國有土地使用權首次轉讓的條件。之后甲公司、乙公司向國土部門申請，將該土地使用權人變更為甲公司和丙公司，并于2012年9月30日取得該項目土地國有土地使用證。

　　后丙公司因項目陸續支付轉讓款970萬元，提供該項目小區價值60萬元住房一套、位于宜昌市某住宅小區價值18萬元地下架空層，上述轉款及房產共計1048萬元，其中728萬元被張某某個人占為己有。

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　　法律分析

　　根據城市房地產管理法第三十九條的規定，“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件”。

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