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  月幫助201720人

  　　針對您的所陳述的內容作提煉以下主要事實：　　1、房屋買賣合同主體：出賣人家公司、買受人您本人。甲公司實際控制人為該公司法定代表人的姐姐。　　2、2011年，姐姐在信用社貸款使用訴爭房屋進行了抵押，但其償還該筆貸款。　　3、補充協議主體：甲公司法定代表人的姐姐、您本人。補充協議中設定了第三人即甲公司的義務，即如2014年10月前沒有辦理產權過戶，甲公司雙倍賠償您本人購房款80萬，同時約定了甲公司法定代表人的姐姐承擔連帶責任。　　4、2014年甲公司破產。從您的陳述來看沒有申報債權。　　5、2014年11月您起訴至法院，要求姐姐履行補充協議，賠償您八十萬元。　　現在做簡要分析如下：　　1、如果出賣人取得了訴爭房屋的權屬證書，該房屋買賣合同有效。　　2、補充協議有效。補充協議從性質上來看，可以認定為姐姐對房屋買賣合同的擔保。從合同法中關于債務承擔的規定來看，也可視為姐姐對甲公司的債務承擔。這要看補充協議條款的具體約定。　　補充協議約定的雙倍返還八十萬元，約定過高。　　最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。　　因此，要看被告是否主張該約定的賠償數額過高，并且要承擔相應的舉證責任。　　3、雙倍返還購房款是在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規定。而該解釋規定的是房地產開發企業簽訂的房屋買賣合同出現違約情況時對買受人承擔雙倍返還購房款的條件。本案中不適用該解釋的規定。　　4、您所主張甲公司實際控制人為姐姐，房屋實際擁有人為姐姐，需要承擔舉證責任。　　物權法第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此即使您購買的房屋實際出資人為姐姐，但房屋權屬證書登記的所有權人為甲公司，該房產仍會被認定為歸甲公司所有。　　從您陳述內容來看，甲公司向您出具的房產證不能確定是否為甲公司單獨所有您所購買的房屋產區。另外，也有可能是開房公司辦理的大產權證。這需要看到具體的材料和房產證原件才能做出定論。案件審理中，法院也會就訴爭房屋的權屬進行核實并做出認定。　　關于對判決結果的預測：　　由于沒有參加本案的審理，僅就你所提供的材料進行判斷。本案中最重要的證據是您和姐姐簽訂的補充協議。如果您主張姐姐履行補充協議的約定，根據補充協議約定的具體條款，要求其承擔擔保責任或者要求姐姐對甲公司的債務進行承擔，會得到法院的支持。雙倍返還購房款的請求可能會根據您的損失情況有所調整。　　另外，在判決中，法院應當對本案所涉及的合同有效性作出認定。相應的法律依據是合同法、擔保法、物權法。具體條文就不一一列舉了。 原問題：《關于房產買賣后協議賠償的問題》

  回復于 2022-08-26 10:29:37