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  首先，了解按揭所購房產是否辦理抵押登記。根據《擔保法》的有關規定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都采取階段性擔保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人（購房人）提供擔保，待抵押登記辦理完畢后，開發商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。如果房產抵押尚未辦理，賣家則首先要與開發商（擔保人）進行協商，由開發商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。　　如果所購房產已經辦理了抵押登記，賣家則無需與開發商協商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。其次，轉按揭銀行多數不受理房貸轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限，通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。在實際操作中，由于轉按揭操作程序比較復雜，幾乎少有銀行會同意這種轉讓，大多數銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。西安市交通銀行的工作人員說，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款。還款主體變更，買方得到銀行放貸后，并不是拿著現金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現金的。據了解，目前在已經推出轉按揭業務的銀行，也沒有實現不同銀行間的轉按揭業務，主要是因為銀行業務沒有聯網，有些銀行之間利率也并不統一。　　再次，自籌資金提前還貸從貸款銀行來說，同意賣家轉讓該房產的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買家辦理轉讓手續，此時則完全是買賣雙方兩個人之間的事了，這也是最簡化的辦法。在具體的操作過程中，一般有兩種形式：第二種：找到買主后，買賣雙方溝通。買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然后賣家辦理好結清手續后過戶給買家，買家再給尾款。這種辦法較為常見，但這種辦法對于買方來說會存在一定的風險，因為在付出購房款后，房產權屬還屬于賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險期間，在墊付過程中，買方與賣方或者簽訂一份手續辦理相關事宜的承諾協議，并以房產證做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣方支付幾百元的辦理費。最后，向中介公司拆借賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主愿意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實在沒辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸，不過要收取較高的手續費。一般每天的收費為借款的4%。在這里要特別提醒的是，買賣雙方交易成功，辦理完房產轉讓手續后，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。所以：你需要采取第二種辦法。 原問題：《買二手房，我們需要首付25萬左右，但賣家說房子貸款沒還清，解壓需要40多萬，叫我們拿40多萬來解壓》

  回復于 2022-12-15 14:55:51