律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  我有個律師案例，你看一下吧。簽訂購房合同，是所有環節中最重要的一環，購房者的權利義務盡在其中。但因為買賣雙方在專業知識上的信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。根據《商品房銷售管理辦法》的規定，購房者在購房商品房時，應與開發商簽訂書面商品房買賣合同?，F就簽訂合同中的主要條款進行逐一分析： （1）關于房屋面積方面的條款按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定的或約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 (2) 關于價格、收費、付款額等條款 價格條款應比較明確，應有細項約束開發商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。 可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數取回定金；同時，開發商也可注明如貸款不能通過又未能如約履行給付購房款義務，有權解除合同，購房者需無條件返還所購商品房。 (3) 關于房屋質量的條款由于商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此在簽訂購房合同時必須要開發商提供兩書，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定。(4) 關于售后物業管理的條款 這是購房者在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。 在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，簽署相關協議，防止交房時物業公司變更物業費。 (5) 關于履行合同的期限和方法的條款 應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。 (6) 關于產權登記的條款 由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。購房者應力爭在合同中，將辦理產權證的期限約定在國家規定的時間內。如果此期限約定過長，如：120天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。 (7) 關于稅費負擔的條款 房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。 (8) 關于違約責任的條款 違約責任包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等?，F在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。同時，在出現購房者違約的情形下，作為開發商也有權將違約金的比例進行提升。 購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。 原問題：《購房合同法制問題》

  回復于 2022-11-06 09:06:24